Die Schenkung der selbstgenutzten Immobilie an Kinder bietet erhebliche Steuervorteile durch Freibeträge von 400.000 Euro pro Elternteil. Durch Vorbehalt von Nießbrauch oder Wohnungsrecht können Eltern im Eigenheim wohnen bleiben. Dieser umfassende Leitfaden erklärt rechtliche Absicherungen, Pflichtteilsansprüche, Sozialamtsregresse und praktische Gestaltungsmöglichkeiten für eine sichere Vermögensnachfolge.
Die Inhalte dieses Beitrags sind nach bestem Wissen erstellt, ersetzen jedoch keine individuelle rechtliche Beratung. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben wird keine Gewähr übernommen. Für eine Bewertung Ihrer individuellen Situation wenden Sie sich bitte direkt an unsere Kanzlei.
Die selbstgenutzte Immobilie ist für viele Familien der wertvollste Vermögensgegenstand. Häufig stellt sich die Frage, ob und wann das Eigenheim auf die nächste Generation übertragen werden sollte. Die Schenkung zu Lebzeiten bietet zahlreiche Vorteile gegenüber der Vererbung – birgt aber auch Risiken, die sorgfältig abgewogen werden müssen. Als Fachanwalt für Erbrecht begleiten wir Sie bei der Nachlassplanung und Schenkungsgestaltung und entwickeln gemeinsam mit Ihnen eine Lösung, die rechtlich sauber und steuerlich durchdacht ist.
Viele Eltern möchten ihre Kinder bereits zu Lebzeiten absichern und gleichzeitig Erbschaftsteuer sparen. Andere wünschen sich Klarheit über die Vermögensnachfolge, um späteren Erbstreit unter den Erben zu vermeiden. Wieder andere planen vorausschauend für den Fall der Pflegebedürftigkeit und möchten ihr Vermögen schützen.
Die Übertragung der selbstgenutzten Immobilie ist dabei eine besonders sensible Angelegenheit. Anders als bei Kapitalvermögen oder Mietobjekten geht es hier um das eigene Zuhause – um Sicherheit, Unabhängigkeit und emotionale Bindung. Zudem können Pflichtteilsansprüche nicht bedachter Kinder die Planung komplizieren. Entsprechend wichtig ist eine durchdachte Gestaltung, die sowohl die Interessen der Eltern als auch der Kinder berücksichtigt.
Eine Schenkung ist die unentgeltliche Zuwendung eines Vermögensgegenstands. Bei Immobilien bedeutet dies: Das Eigentum geht ohne Gegenleistung vom Schenker auf den Beschenkten über. Beide Parteien müssen sich einig sein, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgen soll – diese Einigung nennt man Schenkungseinigkeit.
Für die Übertragung einer Immobilie gelten besondere Formvorschriften. Der Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet werden. Auch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt durch den Notar. Diese Formvorschriften dienen dem Schutz aller Beteiligten und stellen sicher, dass die Tragweite der Entscheidung allen Beteiligten bewusst ist.
Anders als bei einem Kaufvertrag fließt bei der Schenkung kein Kaufpreis. Trotzdem können bestimmte Auflagen oder Bedingungen vereinbart werden – etwa die Verpflichtung zur Pflege der Eltern oder die Übernahme bestehender Darlehensverbindlichkeiten. Solche Auflagen mindern den Wert der Schenkung und können steuerlich relevant sein.
Bei der Schenkung von Eltern an Kinder gilt ein persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind und Elternteil. Dieser Freibetrag kann alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Liegt der Wert der Immobilie darunter, fällt keine Schenkungsteuer an.
Die Bewertung der Immobilie erfolgt nach dem Bewertungsgesetz zum gemeinen Wert. Das Finanzamt ermittelt diesen Wert anhand verschiedener Verfahren – je nach Art der Immobilie. Häufig liegt der so ermittelte Wert unter dem tatsächlichen Marktwert, was die Steuerbelastung zusätzlich reduziert.
Jedes Kind kann von jedem Elternteil alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten. Bei Ehepaaren mit zwei Kindern können somit 1,6 Millionen Euro über zehn Jahre ohne Steuerbelastung übertragen werden.
Behalten sich die Eltern ein Nießbrauchsrecht oder Wohnrecht vor, mindert dies den Wert der Schenkung erheblich. Der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts wird vom Immobilienwert abgezogen. Je jünger die Eltern und je höher der Nutzungswert der Immobilie, desto größer die Wertminderung.
Die Berechnung erfolgt durch Kapitalisierung des jährlichen Nutzungswerts mit einem altersabhängigen Vervielfältiger nach § 14 BewG. Bei einem 65-jährigen Elternteil und einem jährlichen Nutzungswert von 15.000 Euro kann der Abzug durchaus 150.000 Euro oder mehr betragen. Dies kann den steuerpflichtigen Erwerb deutlich unter den Freibetrag drücken.
Hinweis zur steuerlichen Behandlung des Vorbehaltsnießbrauchs: Für Erwerbe, bei denen die Steuer bis zum 31.12.2008 entstanden ist, galt § 25 ErbStG a.F. Danach war der volle Wert des übertragenen Gegenstands ohne Abzug des Nießbrauchswerts Bemessungsgrundlage. Für Erwerbe ab dem 1.1.2009 ist § 25 ErbStG aufgehoben. Der Vorbehaltsnießbrauch mindert die Bereicherung jetzt regulär als abziehbare Last – sein Kapitalwert wird nach dem Bewertungsgesetz ermittelt und vom Immobilienwert abgezogen.
Ein wesentlicher Vorteil der Schenkung ist, dass Grundstücksschenkungen nach § 3 Nr. 2 S. 1 GrEStG grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei sind. Erfolgt die Schenkung jedoch unter einer Auflage – etwa dem Vorbehalt eines Wohnrechts oder Nießbrauchs –, unterliegt der Kapitalwert dieser Auflage nach § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG der Grunderwerbsteuer, soweit die Auflage bei der Schenkungsteuer abziehbar ist. § 3 Nr. 6 GrEStG regelt eigenständige Befreiungen für Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie. In der Praxis kann diese Befreiung – teils auch im Wege der Zusammenschau mit § 3 Nr. 2 GrEStG – maßgeblich sein und in bestimmten Konstellationen weiter reichen als die reine Schenkungsbefreiung.
Dies ist besonders wichtig bei der Planung: Je höher der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts, desto höher kann die Grunderwerbsteuer ausfallen. Bei der Gestaltung sollte daher auch die grunderwerbsteuerliche Belastung berücksichtigt werden.
Beide Rechte sichern den Eltern die weitere Nutzung der Immobilie, unterscheiden sich aber erheblich in ihrem Umfang. Das Nießbrauchsrecht ist das umfassendere Recht: Es berechtigt nicht nur zum Bewohnen, sondern auch zur Vermietung und zum Bezug aller Erträge aus der Immobilie. Das Wohnrecht berechtigt hingegen nur zur eigenen Wohnnutzung.
In der Praxis bewährt hat sich ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht für beide Elternteile gemeinsam. Es sollte geregelt werden, dass das Recht beim Tod eines Elternteils auf den überlebenden Elternteil übergeht. Die Kostentragung sollte klar geregelt sein: Üblicherweise tragen die Wohnberechtigten die Nebenkosten sowie kleinere Instandhaltungsmaßnahmen, während größere Reparaturen und Sanierungen den Eigentümer treffen.
Sowohl Nießbrauch als auch Wohnrecht sollten im Grundbuch eingetragen werden. Dies sichert die Rechte der Eltern gegenüber jedermann ab – auch gegenüber späteren Erwerbern oder im Fall einer Zwangsversteigerung. Ob ein eingetragenes Recht im Versteigerungsfall bestehen bleibt, hängt vom Rang des Rechts im Grundbuch und den festgesetzten Versteigerungsbedingungen ab (§ 52 ZVG).
Die Eltern sollten sich für bestimmte Fälle ein Recht zur Rückforderung der Immobilie vorbehalten. Typische Rückforderungsgründe sind: Insolvenz oder drohende Insolvenz des Kindes, Scheidung des Kindes, grobe Undankbarkeit oder Verarmung der Eltern.
Diese Rückforderungsrechte müssen im Schenkungsvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Ein Rückforderungsrecht bei Verarmung greift, wenn die Eltern sich nach der Schenkung nicht mehr selbst unterhalten können und auf Sozialhilfe angewiesen wären. Die Wirksamkeit und tatsächliche Durchsetzbarkeit ist im Sozialleistungsfall allerdings begrenzt und sollte im Einzelfall rechtlich überprüft werden.
Zusätzlich kann eine Verfügungsbeschränkung vereinbart werden: Das Kind darf die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nicht verkaufen oder belasten ohne Zustimmung der Eltern. Auch ein Belastungsverbot wird im Grundbuch eingetragen und schützt vor überstürzten Verkäufen oder einer Zwangsversteigerung im Fall finanzieller Schwierigkeiten des Kindes.
Muss das Sozialamt für die Pflegekosten der Eltern aufkommen, kann es den zivilrechtlichen Rückforderungsanspruch des Schenkers nach § 528 BGB auf sich überleiten und gegenüber dem beschenkten Kind geltend machen. Maßgeblich ist die Ausschlussfrist des § 529 Abs. 1 Nr. 1 BGB: Der Rückforderungsanspruch ist ausgeschlossen, wenn seit der Schenkung zehn Jahre vergangen sind. Diese Frist beginnt starr mit dem Vollzug der Schenkung zu laufen. Ein vorbehaltener Nießbrauch oder ein Wohnrecht verschiebt diesen Fristbeginn nicht.
Bei der Pflichtteilsergänzung gilt eine andere Systematik: Pflichtteilsergänzungsansprüche gemäß § 2325 BGB unterliegen einer prozentualen Abschmelzung – für jedes Jahr zwischen Schenkung und Erbfall verringert sich der ergänzungsfällige Wert um zehn Prozent. Beim Nießbrauch beginnt die Zehnjahresfrist nach ständiger BGH-Rechtsprechung erst zu laufen, wenn der Schenker den Genuss des verschenkten Gegenstands vollständig aufgibt – in der Praxis regelmäßig erst mit dem Tod des Schenkers. Beim Wohnrecht ist der Fristbeginn einzelfallabhängig. Eine Fristhemmung kommt nur in Betracht, wenn der Schenker die Immobilie im Wesentlichen weiter nutzen kann und der Erwerber weitgehend von der Nutzung ausgeschlossen ist (BGH, Urt. v. 29.06.2016 – IV ZR 474/15).
Der richtige Zeitpunkt hängt von vielen Faktoren ab. Steuerlich optimal ist eine Übertragung, sobald die Immobilie den Freibetrag übersteigt oder bald übersteigen wird. Je früher übertragen wird, desto häufiger können die Freibeträge ausgeschöpft werden. Auch aus Sicht des Sozialhilferegresses ist eine frühe Schenkung vorteilhaft: Die Zehnjahresfrist läuft früher ab.
Als Faustregel gilt: Wer eine Immobilie weitergeben möchte, sollte spätestens mit Mitte 60 damit beginnen. Andererseits sollten Eltern nicht zu früh übertragen. Sie müssen sicher sein, dass sie die Immobilie wirklich nicht mehr benötigen und dass das Verhältnis zum beschenkten Kind stabil ist. Eine Rückabwicklung nach Jahren ist kompliziert und kann zu erheblichen Problemen führen.
Die Schenkung einer selbstgenutzten Immobilie an die Kinder kann ein kluger Schritt in der Vermögensnachfolge sein. Sie ermöglicht erhebliche Steuerersparnisse, schafft Klarheit über die Vermögensverteilung und kann die Familie näher zusammenbringen. Allerdings ist eine gründliche Planung unerlässlich: Die Eltern brauchen ausreichende Absicherung, die Kinder müssen fair behandelt werden, und alle müssen die rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen verstehen.
Eine Schenkung ist nicht ohne Weiteres rückgängig zu machen. Umso wichtiger ist es, von Anfang an alles richtig zu machen. Wir beraten Sie umfassend, zeigen alle Optionen auf und entwickeln gemeinsam mit Ihnen die optimale Lösung für Ihre Familie. Vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin – damit Sie ruhig schlafen können.
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