Nießbrauch und Wohnrecht sichern die Nutzung einer Immobilie, die Sie weitergegeben haben. Der Nießbrauch erlaubt auch die Vermietung, das Wohnungsrecht ist auf das eigene Wohnen zugeschnitten. Die Wahl beeinflusst Kosten, Pflichtteil und Schenkungsteuer.
Die Inhalte dieses Beitrags sind nach bestem Wissen erstellt, ersetzen jedoch keine individuelle rechtliche Beratung. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben wird keine Gewähr übernommen. Für eine Bewertung Ihrer individuellen Situation wenden Sie sich bitte direkt an unsere Kanzlei.
Nießbrauch oder Wohnungsrecht, worin liegt der Unterschied? Diese Frage stellt sich fast jeder, der eine Immobilie zu Lebzeiten an Kinder oder andere Angehörige weitergeben und trotzdem darin wohnen bleiben möchte. Im Alltag werden beide Begriffe oft gleichgesetzt. Rechtlich sind sie es nicht.
Beide Rechte sichern Ihnen die Nutzung einer Immobilie, die Ihnen nicht mehr gehört. Wie weit diese Nutzung reicht, wer welche Kosten trägt und welche Folgen die Gestaltung für das spätere Erbe hat, unterscheidet sich aber deutlich. Gerade bei der Schenkung einer Immobilie an Ihre Kinder entscheidet diese Wahl mit darüber, wie gut Sie im Alter abgesichert sind und ob Ihre Nachfolgeplanung später Streit vermeidet.
Der Nießbrauch ist in den §§ 1030 ff. BGB geregelt. Nach § 1030 Abs. 1 BGB kann eine Sache so belastet werden, dass der Berechtigte die Nutzungen der Sache ziehen darf. Bei einer Immobilie heißt das: Der Nießbraucher darf selbst darin wohnen. Er darf sie aber auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
Der Nießbraucher wird dadurch nicht Eigentümer. Im Grundbuch steht der neue Eigentümer, etwa Ihr Sohn oder Ihre Tochter. Wirtschaftlich bleibt die Immobilie aber bis zum Ende des Nießbrauchs bei Ihnen. Behält sich der Schenker dieses Recht bei der Übertragung zurück, spricht man vom Vorbehaltsnießbrauch.
Der Nießbrauch muss nicht allumfassend sein. Nach § 1030 Abs. 2 BGB kann er durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden. So lassen sich Lösungen finden, die genau zu Ihrer Situation passen.
Mit dem weitreichenden Nutzungsrecht gehen auch Pflichten einher. Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Immobilie in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen (§ 1041 BGB) und trägt bestimmte laufende Lasten.
Das Gesetz spricht nicht vom Wohnrecht, sondern vom Wohnungsrecht. Es ist in § 1093 BGB geregelt und eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Der Berechtigte darf ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung benutzen. Als Wohnrecht im engen Sinne bezeichnet man das Recht, dass man mit dem Eigentümer zusammenwohnen darf.
Anders als der Nießbrauch ist das Wohnungsrecht auf das Wohnen ausgerichtet. Es kann sich auf das ganze Haus beziehen, aber auch nur auf eine einzelne Wohnung oder bestimmte Räume. Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, darf der Berechtigte die Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmt sind (§ 1093 Abs. 3 BGB).
Neben dem im Grundbuch eingetragenen Wohnungsrecht gibt es Vereinbarungen, die ein Wohnrecht nur vertraglich einräumen. Ein solches schuldrechtliches Wohnrecht bindet grundsätzlich nur die Vertragspartner. Eine verlässliche Absicherung auch gegenüber späteren Eigentümern bietet das dingliche Wohnungsrecht mit Grundbucheintragung.
Der zentrale Unterschied liegt im Umfang der Nutzung. Der Wohnberechtigte darf die Räume selbst bewohnen. Nach § 1093 Abs. 2 BGB ist er außerdem befugt, seine Familie sowie die zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.
Vermieten darf er die Wohnung dagegen grundsätzlich nicht. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar, und ihre Ausübung kann einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB). Ohne eine solche Gestattung wäre eine Vermietung eine unzulässige Überlassung der Ausübung.
Der Nießbraucher hat deutlich mehr Spielraum. Er darf die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Erträge behalten. Auch der Nießbrauch selbst ist nicht übertragbar. Seine Ausübung kann aber einem anderen überlassen werden (§ 1059 BGB).
In der Praxis bedeutet das: Das Wohnrecht passt vor allem dann, wenn Sie die Immobilie dauerhaft selbst bewohnen wollen. Der Nießbrauch eignet sich eher, wenn Sie sich auch die Erträge der Immobilie sichern möchten, zum Beispiel aus einer vermieteten Einliegerwohnung oder einem Mehrfamilienhaus.
Auch bei den Kosten unterscheiden sich beide Rechte. Der Nießbraucher muss nach § 1041 BGB für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen treffen ihn aber nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Außergewöhnliche Maßnahmen sind nach der gesetzlichen Grundregel nicht seine Aufgabe.
Hinzu kommt § 1047 BGB. Danach trägt der Nießbraucher im Verhältnis zum Eigentümer die öffentlichen Lasten der Immobilie, zum Beispiel die Grundsteuer. Ausgenommen sind außerordentliche Lasten, die als auf den Stammwert der Sache gelegt anzusehen sind. Außerdem trägt er die privatrechtlichen Lasten, die schon bei Bestellung des Nießbrauchs auf der Immobilie ruhten, insbesondere die Zinsen von Hypotheken und Grundschulden.
Für den Wohnberechtigten verweist § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB nur auf einzelne Vorschriften des Nießbrauchs. Dazu gehört die Pflicht zur gewöhnlichen Unterhaltung aus § 1041 BGB. Die Lastentragung nach § 1047 BGB gehört nicht dazu. Öffentliche Lasten und Zinsen trägt daher nach der gesetzlichen Grundregel der Eigentümer.
Wichtig: Diese gesetzlichen Regeln lassen sich vertraglich anpassen. Eine klare Kostenregelung im Übertragungsvertrag beugt späteren Konflikten in der Familie vor.
Beim Pflegefall zeigt sich der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht besonders deutlich.
Zieht der Wohnberechtigte in ein Pflegeheim oder zu Angehörigen, kann er die Wohnung nicht mehr selbst nutzen. Vermieten darf er sie ohne Gestattung ebenfalls nicht (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das Recht bringt ihm dann wirtschaftlich oft keinen Vorteil mehr, während die Immobilie für den Eigentümer weiterhin mit dem eingetragenen Recht belastet bleibt.
Der Nießbraucher kann die Immobilie in dieser Situation vermieten und die Mieteinnahmen zum Beispiel zur Finanzierung der Pflege einsetzen. Das spricht in vielen Fällen für den Nießbrauch.
Auch beim Wohnrecht lässt sich vorsorgen. Im Übertragungsvertrag kann etwa die Überlassung der Ausübung an Dritte gestattet werden. Ebenso lässt sich regeln, was bei einem dauerhaften Auszug des Berechtigten gelten soll. Solche Klauseln sollten sorgfältig formuliert sein, denn sie verändern die Interessenlage zwischen Eigentümer und Berechtigtem erheblich.
Nießbrauch und Wohnrecht sind an die Person des Berechtigten gebunden. Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 BGB). Für das Wohnungsrecht gilt über § 1090 Abs. 2 BGB dasselbe. Keines der beiden Rechte geht also auf die Erben über. Bei Ehepaaren wird deshalb häufig vereinbart, dass beiden das Recht zusteht und es nach dem Tod eines Partners dem anderen verbleibt.
Übertragen oder verkaufen kann der Berechtigte sein Recht ebenfalls nicht (§ 1059 Satz 1 BGB und § 1092 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Der Eigentümer darf die Immobilie dagegen grundsätzlich verkaufen oder belasten. Ein im Grundbuch eingetragenes Recht bleibt bei einem Verkauf grundsätzlich bestehen. Der Käufer erwirbt das Haus also mit dem Nießbrauch oder dem Wohnrecht. In der Praxis erschwert das einen Verkauf, weil sich eine belastete Immobilie oft nur zu einem geringeren Preis veräußern lässt.
Für die Absicherung ist die Eintragung entscheidend. Nießbrauch und Wohnungsrecht werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Der Vertrag, durch den sich der Schenker zur Übertragung des Grundstücks verpflichtet, muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB).
Für Familien mit mehreren Kindern ist diese Frage oft entscheidend. Schenkt ein Elternteil einem Kind eine Immobilie, können die übrigen Pflichtteilsberechtigten nach dem Erbfall einen Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB haben. Der verschenkte Gegenstand wird dann für die Berechnung dem Nachlass hinzugerechnet.
Nach § 2325 Abs. 3 BGB wird eine Schenkung innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfang berücksichtigt, innerhalb jedes weiteren Jahres um jeweils ein Zehntel weniger. Sind seit der Leistung zehn Jahre verstrichen, bleibt sie unberücksichtigt.
Entscheidend ist, wann die Schenkung als geleistet gilt. Nach dem Grundsatzurteil des BGH vom 27.04.1994 (IV ZR 132/93) liegt eine Leistung erst vor, wenn der Schenker den Genuss des verschenkten Gegenstands tatsächlich entbehren muss. Behält er sich einen uneingeschränkten Nießbrauch vor, beginnt die Frist deshalb regelmäßig nicht zu laufen.
Beim Wohnrecht hat der BGH mit Urteil vom 29.06.2016 (IV ZR 474/15) differenziert. Ein vorbehaltenes Wohnungsrecht kann den Fristbeginn nur in Ausnahmefällen hindern. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Frage, ob der Schenker den Gegenstand im Wesentlichen weiterhin nutzen kann.
Auch steuerlich macht die Wahl einen Unterschied. Wird eine Immobilie unter Vorbehalt eines Nießbrauchs oder Wohnrechts verschenkt, mindert der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts grundsätzlich den steuerpflichtigen Erwerb.
Die Bewertung richtet sich nach § 12 Abs. 1 ErbStG in Verbindung mit § 14 BewG. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung, multipliziert mit einem Vervielfältiger. Dieser wird nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes und mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent berechnet (§ 14 Abs. 1 BewG). Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die maßgeblichen Vervielfältiger.
Vereinfacht gilt: Je höher der Jahreswert und je länger die statistische Lebenserwartung des Berechtigten, desto höher fällt der Abzug aus. Weil der Nießbrauch auch die Erträge der Immobilie umfasst, liegt sein Jahreswert häufig über dem eines Wohnrechts an einzelnen Räumen. Das kann zu einer spürbar geringeren Schenkungsteuer führen. Eine feste Regel ist das aber nicht. Entscheidend sind die konkrete vertragliche Ausgestaltung und der tatsächliche Jahreswert. Zudem ist der Jahreswert nach § 16 BewG begrenzt: Er darf höchstens den Wert betragen, der sich ergibt, wenn der nach dem Bewertungsgesetz anzusetzende Wert der Immobilie durch 18,6 geteilt wird.
Wie hoch die steuerliche Entlastung im Einzelfall ausfällt, hängt von vielen Faktoren ab, etwa vom Wert der Immobilie, vom Alter des Berechtigten und von den persönlichen Freibeträgen des Erwerbers. Eine gemeinsame erbrechtliche und steuerrechtliche Prüfung vor der Übertragung lohnt sich deshalb.
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Welche Lösung besser passt, hängt von Ihren Zielen ab. Diese Fragen helfen bei der Einordnung:
Bevor Sie einen Übertragungsvertrag unterschreiben, sollten Sie Ihre Wünsche genau festhalten und den Entwurf vor dem Notartermin prüfen lassen. Achten Sie darauf, dass Kostenverteilung, Absicherung des Ehepartners und Regelungen für den Pflegefall eindeutig geregelt sind. So vermeiden Sie spätere Auseinandersetzungen in der Familie.
Nießbrauch und Wohnrecht sichern Ihnen beide die Nutzung einer Immobilie, die Sie weitergegeben haben. Der Nießbrauch ist das umfassendere Recht. Er erlaubt auch die Vermietung und bringt entsprechende Pflichten mit sich. Das Wohnrecht ist auf das eigene Wohnen zugeschnitten und belastet den Berechtigten nach der gesetzlichen Grundregel mit weniger Kosten. Beim Pflichtteil und bei der Schenkungsteuer können die Folgen je nach Gestaltung sehr unterschiedlich ausfallen.
In unserer Kanzlei verbinden wir die erbrechtliche mit der steuerrechtlichen Beratung. Wir prüfen mit Ihnen, welches Recht zu Ihren Zielen passt, und achten darauf, dass Ihr Übertragungsvertrag Sie und Ihre Familie zuverlässig absichert. Eine kurze Ersteinschätzung ist bei uns kostenlos.
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