Eigentumswohnungen rechtssicher vererben: Erfahren Sie, wie Sie durch präzise testamentarische Regelungen Erbengemeinschaften vermeiden, die Steuerbefreiung für Familienheime nutzen und Belastungen fair regeln. Mit Formulierungsbeispielen, Steueroptimierung und Checklisten für die Immobiliennachfolge.
Eigentumswohnungen gehören in vielen Nachlässen zu den wertvollsten Vermögensgegenständen. Ob selbstgenutzte Wohnung, vermietetes Anlageobjekt oder Ferienimmobilie – die Art der Vererbung hat erhebliche Auswirkungen auf alle Beteiligten. Trotzdem wird die gezielte testamentarische Regelung häufig vernachlässigt, mit oft problematischen Folgen.
Ohne klare Anordnungen fällt die Eigentumswohnung in die gesetzliche Erbfolge. Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft, die gemeinschaftlich Eigentümer wird. Jeder Miterbe erhält einen ideellen Anteil an der Wohnung, kann aber nicht über seinen Teil allein verfügen. Für Verfügungen über den Nachlassgegenstand ist gemeinschaftliches Handeln aller Miterben erforderlich; für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung (z.B. bestimmte Vertragsabschlüsse oder Kündigungen) kann nach § 2038 Abs. 2 BGB i.V.m. § 745 Abs. 1 BGB ein Mehrheitsbeschluss genügen. Dennoch führt die Gemeinschaftsbindung in der Praxis regelmäßig zu Konflikten.
Die Problematik verschärft sich, wenn die Wohnung selbst genutzt wird oder werden soll. Möchte ein Erbe dort weiter wohnen, müssen die anderen Miterben zustimmen oder ausgezahlt werden. Die laufenden Kosten – Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen – müssen gemeinschaftlich getragen werden.
Eine durchdachte testamentarische Regelung vermeidet diese Schwierigkeiten. Sie bestimmt klar, wer die Wohnung erhält, regelt Ausgleichszahlungen für andere Erben und kann besondere Nutzungsrechte oder Lasten berücksichtigen.
Das Wohnungseigentum ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz als Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum ausgestaltet (§ 1 Abs. 2 WEG). Mit dem Tod des Eigentümers gehen beide Bestandteile nach § 1922 BGB auf die Erben über – sowohl das Sondereigentum an der Wohnung selbst als auch der Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum wie Treppenhaus, Fassade oder Grundstück.
Dieser Übergang erfolgt kraft Gesetzes unmittelbar mit dem Erbfall. Die Erben werden automatisch Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft und treten in alle bestehenden Rechte und Pflichten ein. Dies umfasst die Teilnahme an Eigentümerversammlungen, die Zahlung von Hausgeld und Sonderumlagen sowie die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung und gefasster Beschlüsse.
Das Grundbuch wird erst nachträglich berichtigt, dokumentiert also zunächst noch den Erblasser als Eigentümer. Für die Grundbuchberichtigung benötigen die Erben einen Erbschein oder ein eröffnetes Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO). Ein Verkauf ist mit Erbnachweis auch vor der Berichtigung möglich; die Eigentumsumschreibung kann dann direkt auf den Erwerber erfolgen. Die Berichtigung vorab ist praktisch sinnvoll, aber nicht stets zwingend.
Existieren mehrere Erben, bilden diese nach § 2032 BGB eine Erbengemeinschaft. Das Wohnungseigentum steht allen gemeinschaftlich zu, jeder hat einen ideellen Anteil entsprechend seiner Erbquote. Dieser Bruchteil bezieht sich auf das gesamte Wohnungseigentum – eine räumliche Aufteilung der Wohnung erfolgt nicht.
Für Verfügungen über Nachlassgegenstände ist gemeinschaftliches Handeln der Miterben erforderlich (§ 2040 Abs. 1 BGB). Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung können dagegen nach § 2038 Abs. 2 i.V.m. § 745 Abs. 1 BGB durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden; der BGH hat etwa die Kündigung eines Mietverhältnisses als mehrheitsfähige Verwaltungsmaßnahme anerkannt. Bei grundbucherheblichen Verfügungen (z.B. Auflassung) ist regelmäßig das gemeinschaftliche Handeln aller Miterben erforderlich.
Ein einzelner Miterbe kann die Wohnung nicht allein nutzen, es sei denn, die anderen stimmen zu. Bewohnt ein Erbe die Wohnung, muss er den anderen grundsätzlich eine Nutzungsentschädigung zahlen, deren Höhe sich am Mietwert orientiert. Bei vermieteten Wohnungen stehen die Mieteinnahmen allen Miterben anteilig zu und müssen verteilt werden.
Die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft nach § 2042 BGB führt zur Beendigung der gemeinschaftlichen Bindung. Da eine Eigentumswohnung nicht physisch geteilt werden kann, erfolgt die Auseinandersetzung durch Übertragung auf einen Erben gegen Ausgleichszahlung an die anderen oder durch Verkauf und Erlösverteilung.
Das Testament bietet verschiedene Instrumente zur gezielten Steuerung der Wohnungsvererbung. Die Einsetzung eines Alleinerben ist die einfachste Lösung: Eine Person erhält das gesamte Vermögen einschließlich der Wohnung und kann frei darüber verfügen.
Das Vermächtnis nach § 2147 BGB ermöglicht eine differenzierte Gestaltung: Der oder die Erben erhalten den übrigen Nachlass, während die Wohnung einer bestimmten Person vermacht wird. Der Vermächtnisnehmer erwirbt nach § 2174 BGB einen Anspruch gegen den Beschwerten auf Übertragung der Wohnung, wird aber nicht selbst Erbe.
Die Teilungsanordnung nach § 2048 BGB regelt nur die Verteilung des Nachlasses unter mehreren Miterben und begründet einen schuldrechtlichen Anspruch unter den Miterben auf die Zuweisung des bezeichneten Gegenstandes. Wird ein einzelner Erbe mit einem wertmäßig über den Erbteil hinausgehenden Vorteil bedacht, liegt insoweit ein Vorausvermächtnis nach § 2150 BGB vor.
Vor- und Nacherbschaft nach §§ 2100 ff. BGB kann sinnvoll sein, wenn die Wohnung langfristig in der Familie gehalten werden soll. Der nicht befreite Vorerbe kann zwar veräußern; die Verfügung über ein Grundstück ist jedoch gegenüber dem Nacherben grundsätzlich unwirksam (§ 2113 BGB), es sei denn, der Nacherbe stimmt zu (§ 185 BGB) oder es liegen Befreiungen vor (§ 2136 BGB). Mit dem Eintritt des Nacherbfalls fällt die Wohnung automatisch an den Nacherben.
Das gesetzliche Erbrecht sieht für Ehegatten ein Vorausvermächtnis der Haushaltsgegenstände und Hochzeitsgeschenke nach § 1932 BGB vor, nicht aber der Wohnung selbst. Das Testament kann vorsorgen durch ein Vermächtnis der Wohnung an den überlebenden Ehegatten oder durch ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB.
Das Wohnungsrecht belastet die Wohnung dinglich und gibt dem Berechtigten das Recht, die Wohnung lebenslang oder für eine bestimmte Zeit zu bewohnen. Anders als beim Nießbrauch darf der Wohnungsberechtigte die Wohnung nicht vermieten.
Steuerlich profitiert der überlebende Ehegatte von einer Sonderregelung: Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG besteht eine Steuerbefreiung ohne Wertgrenze, sofern die Wohnung bis zum Tod vom Erblasser selbst genutzt wurde und der Ehegatte sie nach dem Erbfall unverzüglich selbst zu Wohnzwecken bestimmt. Sechs Monate gelten nach der Rechtsprechung als Orientierungszeitraum für den unverzüglichen Einzug. Ein Verkauf oder eine Vermietung innerhalb von zehn Jahren ist dagegen regelmäßig schädlich und führt zum rückwirkenden Wegfall der Steuerbefreiung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b S. 5 ErbStG), es sei denn, zwingende Gründe liegen vor.
Auch Kinder können steuerfrei erben, wenn sie die Wohnung unverzüglich selbst bewohnen und mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Die Wohnfläche darf 200 Quadratmeter nicht übersteigen. Der darüber hinausgehende Teil ist steuerpflichtig.
Der Erbe tritt in das Mietverhältnis ein und wird neuer Vermieter mit allen Rechten und Pflichten. Die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Erbengemeinschaft kann — als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung — wirksam aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses erklärt werden; die Erklärung im Außenverhältnis muss die Beschlusslage tragen.
Eigentumswohnungen werden grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet, bei dem tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte herangezogen werden (§§ 182 ff. BewG). Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei Mietwohngrundstücken oder dann in Betracht, wenn geeignete Vergleichspreise fehlen. Vermietete Eigentumswohnungen führen daher nicht automatisch zum Ertragswertverfahren; maßgeblich ist, welche Methode nach den BewG-Vorschriften einschlägig ist.
Das Testament sollte bei vermieteten Wohnungen klare Regelungen zur Verwaltung treffen. Ein Testamentsvollstrecker kann die Verwaltung übernehmen, Mieteinnahmen vereinnahmen und an die Erben verteilen.
Belastungen gehen nach § 1967 BGB zusammen mit der Wohnung auf die Erben über. Die Grundschuld belastet die Wohnung als solche und bleibt im Grundbuch eingetragen. Das gesicherte Darlehen ist eine persönliche Verbindlichkeit, die auf die Erben übergeht. Die Bank kann sowohl Zahlung aus dem persönlichen Vermögen des Erben verlangen als auch die Grundschuld vollstrecken.
Bei Erbengemeinschaften haften alle Miterben gemeinschaftlich für die Schulden. Das Testament kann klarstellen, wie mit den Verbindlichkeiten zu verfahren ist.
Bei der Bewertung für die Erbschaftsteuer werden Verbindlichkeiten vom Nachlasswert abgezogen. Dies reduziert die Steuerlast erheblich.
Der Erbe tritt in die Stellung des Erblassers innerhalb der Wohnungseigentumsgemeinschaft ein. Er wird automatisch Mitglied der WEG und unterliegt allen Regelungen der Gemeinschaftsordnung sowie den gefassten Beschlüssen.
Die WEG muss über den Eigentümerwechsel informiert werden. Der Erbe oder die Erbengemeinschaft sollte sich zeitnah beim Verwalter melden und einen Erbschein oder das eröffnete Testament vorlegen.
Die Bewertung von Immobilien für die Erbschaftsteuer erfolgt nach dem Bewertungsgesetz. Bei Eigentumswohnungen kommt in der Regel das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren zur Anwendung (§§ 182 ff. BewG).
Die steuerliche Bewertung liegt häufig unter dem tatsächlichen Verkehrswert. Besondere wertmindernde Umstände können durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen und geltend gemacht werden.
Bei selbstgenutzten Wohnungen greift unter bestimmten Voraussetzungen die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG.
Die Erbschaftsteuer-Freibeträge betragen 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkel (§ 16 ErbStG). Die Steuerklasse bestimmt den anzuwendenden Steuersatz. Steuerklasse I (Ehegatten, Kinder, Enkel) profitiert von Sätzen zwischen 7% und 30%, Steuerklasse II (Geschwister, Nichten, Neffen) zahlt 15% bis 43%, Steuerklasse III (übrige Erwerber) 30% bis 50% (§ 19 ErbStG).
Freibeträge stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung (§ 14 ErbStG). Die Kombination mehrerer Erwerbe innerhalb von zehn Jahren führt zur Zusammenrechnung.
Die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG für den überlebenden Ehegatten gilt ohne Wertgrenze, sofern die Wohnung bis zum Tod vom Erblasser selbst genutzt wurde und der Ehegatte sie nach dem Erbfall unverzüglich selbst zu Wohnzwecken bestimmt. Sechs Monate gelten in der Rechtsprechung als Orientierungszeitraum für den unverzüglichen Einzug. Ein Verkauf oder eine Vermietung innerhalb von zehn Jahren führt dagegen regelmäßig zum rückwirkenden Wegfall der Befreiung.
Für Kinder gelten strengere Voraussetzungen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG): unverzüglicher Einzug, mindestens zehn Jahre Selbstnutzung, maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche. Zieht das Kind innerhalb der Zehnjahresfrist aus, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, es sei denn, es liegen zwingende Gründe vor wie Pflegebedürftigkeit oder berufliche Notwendigkeit.
Die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt ist eine häufige Gestaltung. Der Eigentümer überträgt die Wohnung, behält sich aber den Nießbrauch vor. Für die Schenkungsteuer wird nur der Wert nach Abzug des kapitalisierten Nießbrauchs angesetzt (§ 14 BewG), was die Steuerlast erheblich reduziert.
Die Schenkung hat auch erbrechtliche Auswirkungen. Nach § 2325 BGB können Pflichtteilsberechtigte die Ergänzung ihres Pflichtteils verlangen, wenn der Erblasser innerhalb von zehn Jahren vor seinem Tod geschenkt hat. Der Wert der Schenkung wird dem Nachlass hinzugerechnet, wobei für jedes Jahr zwischen Schenkung und Erbfall ein Zehntel abschmilzt.
Vermächtnis der Eigentumswohnung: „Ich vermache meiner Tochter [Name, Geburtsdatum] meine Eigentumswohnung in [Adresse], eingetragen im Grundbuch von [Gemeinde], Blatt [Nummer]. Die Vermächtnisnehmerin kann von meinen Erben die Übertragung der Wohnung verlangen. Ich ordne ausdrücklich an, dass etwaige auf der Wohnung lastende Verbindlichkeiten aus dem übrigen Nachlass zu tilgen sind und die Wohnung lastenfrei zu übertragen ist.”
Vorausvermächtnis mit Wertausgleich: „Meinem Sohn [Name, Geburtsdatum] gewähre ich ein Vorausvermächtnis nach § 2150 BGB auf meine Eigentumswohnung [genaue Bezeichnung]. Der Verkehrswert zum Zeitpunkt meines Todes, ermittelt durch ein Sachverständigengutachten, ist auf seinen Erbteil anzurechnen.”
Wohnungsrecht für überlebenden Ehegatten: „Meine Ehefrau [Name, Geburtsdatum] erhält an meiner Eigentumswohnung [genaue Bezeichnung] ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnungsrecht. Das Wohnungsrecht ist als Belastung im Grundbuch einzutragen. Nach dem Tod meiner Ehefrau fällt die Wohnung an unsere Kinder zu gleichen Teilen.”
Teilungsanordnung bei Erbengemeinschaft: „Bei der Auseinandersetzung meines Nachlasses soll meine Tochter [Name] die Eigentumswohnung [genaue Bezeichnung] erhalten. Sie hat meinem Sohn einen Ausgleich in Höhe von 50% des durch Gutachten ermittelten Verkehrswerts zu zahlen.”
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB gibt dem Berechtigten das Recht, die Wohnung zu bewohnen. Er darf die Wohnung selbst nutzen, aber nicht vermieten. Das Wohnungsrecht ist grundsätzlich nicht übertragbar.
Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter: Der Nießbraucher darf die Wohnung nicht nur selbst bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Er trägt die gewöhnlichen Erhaltungskosten und die öffentlichen Lasten.
Testamentarisch kann angeordnet werden, dass ein Erbe die Wohnung mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch zugunsten einer anderen Person belastet erhält. So ist der überlebende Ehegatte abgesichert, und die Kinder werden bereits zu Eigentümern, was Erbschaftsteuervorteile bringen kann.
Die Erbfolge unterliegt grundsätzlich dem Recht des Staates des gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers im Todeszeitpunkt (Art. 21 Abs. 1 EU-ErbVO). Eine Rechtswahl zugunsten des Heimatrechts (Staatsangehörigkeit) ist nach Art. 22 EU-ErbVO möglich.
Das Europäische Nachlasszeugnis schafft Erleichterung innerhalb der EU; in Drittstaaten können erheblich höhere Anforderungen bestehen.
Das Testament sollte ausländische Immobilien gesondert erwähnen. Eine Formulierung könnte lauten: „Für meine Eigentumswohnung in [Land, Adresse] wähle ich deutsches Erbrecht. Die Wohnung vermache ich [Person], der/die sich um die erforderlichen Formalitäten im Belegenheitsstaat zu kümmern hat.”
Steuerlich können Erhaltungsaufwendungen bei denkmalgeschützten Wohnungen über zehn Jahre verteilt als Sonderausgaben abgesetzt werden, wenn die Wohnung selbstgenutzt wird (§ 10f EStG). Bei vermieteten Denkmalwohnungen sind erhöhte Abschreibungen möglich (§§ 7h, 7i EStG).
Sondernutzungsrechte gehen mit dem Wohnungseigentum über. Das Testament sollte Sondernutzungsrechte ausdrücklich erwähnen, wenn sie wirtschaftlich bedeutend sind.
Vor der Testamentserrichtung:
Bei der Testamentsformulierung:
Steuerliche Optimierung:
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