Wenn in einer Erbengemeinschaft ein Miterbe den Verkauf des geerbten Hauses ablehnt, reicht eine Mehrheit nicht aus, um gemeinsam zu verfügen. Der Beitrag zeigt, welche Wege offenstehen: eine einvernehmliche Übernahme gegen Auszahlung, der Verkauf des eigenen Erbteils oder die Teilungsversteigerung. Dazu gibt es eine konkrete Vorbereitung für das nächste Gespräch.
Mehrere Miterben möchten das geerbte Haus verkaufen, einer möchte es behalten oder lehnt den vorgeschlagenen Verkauf ab. Für das nächste Gespräch ist entscheidend, worüber Uneinigkeit besteht: über den Verkauf insgesamt oder über den konkreten Vorschlag? Halten Sie zunächst fest, welches Ergebnis Sie selbst anstreben. So lässt sich gezielter über einen gemeinsamen Verkauf, eine Übernahme oder einen persönlichen Ausstieg sprechen.
Nein! Gehört das Haus zum ungeteilten Nachlass, können die Miterben darüber nach § 2040 BGB grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen. Eine größere Erbquote oder Stimmenmehrheit ersetzt dieses gemeinschaftliche Verfügungshandeln nicht.
Klären Sie deshalb zunächst, wer den gemeinsamen Verkauf mittragen möchte und woran die Mitwirkung scheitert. Unterscheiden Sie dabei die Zustimmung zum Verkauf von offenen Fragen zum Preis oder zur Umsetzung.
Für die Gespräche lassen sich etwa folgende Ziele unterscheiden:
Ein Miterbe kann nach § 2042 BGB grundsätzlich die Teilung des Nachlasses verlangen. Dabei bleiben gesetzliche Teilungshindernisse zu berücksichtigen.
Scheidet eine tatsächliche Aufteilung des Grundstücks aus, kommt nach § 753 BGB die Verwertung durch Versteigerung in Betracht. Die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG ist der gerichtliche Verwertungsweg für das gemeinschaftliche Grundstück und kommt auch bei fortbestehender Uneinigkeit infrage.
Für einen Antrag ist unter anderem die Berechtigung anhand der Eigentümer- beziehungsweise Erbenstellung nach § 181 ZVG zu prüfen.
Ein Testament kann nach § 2044 BGB die Teilung des gesamten Nachlasses oder einzelner Gegenstände ausschließen oder von einer Kündigungsfrist abhängig machen. Es gehört deshalb in die Vorprüfung. Das Versteigerungsverfahren kann unter gesetzlichen Voraussetzungen auf Antrag vorübergehend pausieren.
Für Ihre Planung sind drei Schritte auseinanderzuhalten: die Prüfung eines Antrags, eine mögliche gerichtliche Verwertung und die spätere Erlösteilung. Ein Antrag bedeutet weder sofortigen Verkauf noch sofortige Auszahlung.
Halten Sie den bekannten Streitpunkt und Ihr gewünschtes Ergebnis fest. Geht es um die Ablehnung jedes Verkaufs, um den Wunsch, das Haus zu behalten, oder um Uneinigkeit über den konkreten Vorschlag? Beschreiben Sie die Positionen, ohne dem anderen Miterben Motive zu unterstellen.
Für das nächste Gespräch können Sie Folgendes zusammenstellen:
Notieren Sie fehlende Informationen als offene Punkte. Ein Gesprächsvorschlag könnte etwa lauten: „Wir möchten besprechen, ob eine Übernahme gewünscht ist und welche Wertvorstellungen und Zahlungsmöglichkeiten dafür bestehen.“
Trennen Sie bei der Vorbereitung die Verkaufsblockade von offenen Fragen zu den Rechten und Pflichten in der Erbengemeinschaft, etwa zur gemeinsamen Nachlassorganisation. Geht es um die gesamte Nachlassteilung unter Geschwistern, beziehen Sie auch den übrigen Nachlass in Ihre Bestandsaufnahme ein.
Mit Ihren Unterlagen und dem gewünschten Ergebnis lässt sich durch anwaltliche Unterstützung bei einer blockierten Erbengemeinschaft konkret einordnen, welche Bedeutung das Testament und die Beteiligtenlage haben, wie tragfähig der Einigungsvorschlag ist und welche Voraussetzungen der mögliche Verwertungsweg erfüllen muss.
Die Inhalte dieses Beitrags sind nach bestem Wissen erstellt, ersetzen jedoch keine individuelle rechtliche Beratung. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben wird keine Gewähr übernommen. Für eine Bewertung Ihrer individuellen Situation wenden Sie sich bitte direkt an unsere Kanzlei.
Lassen Sie uns gemeinsam Ihre rechtlichen Fragen klären
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Tragen Sie die vorhandenen Wertvorstellungen und deren Grundlagen zusammen. Eine neutrale Wertklärung kann ein gemeinsamer Gesprächsschritt sein. Besprechen Sie das Ergebnis anschließend zusammen mit der Zahlungsfähigkeit und den gewünschten Zahlungsmodalitäten.
Halten Sie für die Gespräche fest, ob nur die Immobilie oder zugleich der übrige Nachlass Gegenstand der gewünschten Einigung sein soll. Lassen Sie anschließend die rechtliche Gestaltung dieser Vereinbarung prüfen.
Vor der Verteilung sind nach § 2046 BGB grundsätzlich zunächst die Schulden des Nachlasses zu begleichen. Für noch nicht fällige oder streitige Verbindlichkeiten ist der erforderliche Betrag zurückzubehalten. Der Hauspreis ist deshalb nicht ohne Weiteres der sofort auszahlbare Betrag.
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