Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt, aber weiterhin darin wohnen oder Mieteinkünfte erzielen möchte, greift häufig zur Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt. Diese Gestaltung kann die Schenkungsteuer erheblich reduzieren – vorausgesetzt, der Nießbrauch wird korrekt berechnet. Dieser Artikel erklärt, wie die Bewertung funktioniert und welche Faktoren entscheidend sind.
Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten ist eine der häufigsten Formen der vorweggenommenen Erbfolge. Viele Eigentümer möchten jedoch nicht das Nutzungsrecht an ihrer Immobilie aufgeben – sei es, weil sie selbst darin wohnen, sei es, weil sie auf die Mieteinnahmen angewiesen sind.
Die Lösung: die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt. Der Schenker überträgt das Eigentum an der Immobilie auf den Beschenkten, behält sich aber das lebenslange Recht vor, die Immobilie zu nutzen oder deren Früchte – insbesondere Mieteinnahmen – zu ziehen (§§ 1030 ff. BGB). Steuerlich ist diese Gestaltung besonders attraktiv, weil der Nießbrauchswert den schenkungsteuerpflichtigen Erwerb reduziert.
Die korrekte Berechnung des Nießbrauchs ist dabei entscheidend. Wer diesen Schritt übersieht oder falsch durchführt, verschenkt bares Geld.
Der Nießbrauch ist in den §§ 1030 bis 1089 BGB geregelt. Er berechtigt den Nießbrauchsberechtigten, sämtliche Nutzungen aus einer Sache zu ziehen – also insbesondere Mieterträge. Der Eigentümer ist in dieser Zeit in seiner Verfügungsmacht eingeschränkt.
Für schenkungsteuerliche Zwecke richtet sich die Bewertung des Nießbrauchs nach dem Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere nach § 14 BewG. Der Jahreswert des Nießbrauchs wird mit einem altersabhängigen Vervielfältiger multipliziert, um den kapitalisierten Gesamtwert des Nutzungsrechts zu ermitteln. Dieser Wert wird auf Grundlage des Bereicherungsprinzips (§ 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG) i.V.m. § 10 Abs. 5 ErbStG als Abzugsposition vom Wert des übertragenen Vermögensgegenstands berücksichtigt. Die Bewertung des Nießbrauchs richtet sich nach § 12 Abs. 1 ErbStG i.V.m. §§ 13 ff. BewG.
In Einzelfällen kann der Nießbrauchswert den steuerpflichtigen Erwerb – zusammen mit dem persönlichen Freibetrag – auf null reduzieren.
Der Jahreswert des Nießbrauchs entspricht dem jährlichen Nutzungsvorteil, den der Berechtigte aus der Immobilie zieht. Bei vermieteten Immobilien ist dies die tatsächlich erzielte Nettokaltmiete. Bei selbstgenutzten Immobilien oder Leerstand wird die ortsübliche Miete angesetzt, die am Markt erzielbar wäre. Maßgeblich ist der Reinertrag nach Abzug der vom Nießbraucher zu tragenden Aufwendungen.
Wichtig: Der Jahreswert ist nach § 16 BewG auf den 18,6ten Teil des nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes anzusetzenden Werts der Immobilie begrenzt. Das bedeutet: Bei einem Immobilienwert von 600.000 Euro darf der Jahreswert des Nießbrauchs für Bewertungszwecke maximal 32.258 Euro betragen (600.000 / 18,6).
Der Vervielfältiger gibt an, wie viele Jahre der Nießbrauch voraussichtlich noch andauern wird – auf Basis der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchsberechtigten. Er wird aus der vom Bundesministerium der Finanzen veröffentlichten Tabelle nach § 14 BewG abgelesen und ist abhängig vom Alter und Geschlecht des Berechtigten.
Je jünger der Nießbrauchsberechtigte ist, desto länger ist die statistische Restlebensdauer und desto höher ist der Vervielfältiger. Das hat unmittelbare Auswirkungen auf den Nießbrauchswert: Ein hoher Vervielfältiger bedeutet einen hohen Nießbrauchswert und damit eine stärkere Reduzierung des steuerpflichtigen Erwerbs.
Der Nießbrauchswert ergibt sich aus der Multiplikation von Jahreswert und Vervielfältiger:
Nießbrauchswert = Jahreswert × Vervielfältiger
Vom Steuerwert der Immobilie wird der Nießbrauchswert abgezogen. Das Ergebnis ist der schenkungsteuerpflichtige Erwerb, von dem dann noch der persönliche Freibetrag des Beschenkten abgezogen wird.
Steuerpflichtiger Erwerb = Steuerwert − Nießbrauchswert − Freibetrag
Ausgangssituation: Eine Mutter (65 Jahre) möchte ihrer Tochter eine vermietete Immobilie mit einem Steuerwert von 600.000 Euro schenken. Die Nettokaltmiete (Reinertrag) beträgt 18.000 Euro pro Jahr. Die Mutter behält sich einen lebenslangen Nießbrauch vor.
Berechnung:
Ohne Nießbrauchsvorbehalt wäre der volle Steuerwert von 600.000 Euro abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro = 200.000 Euro steuerpflichtig gewesen. Der Nießbrauchsvorbehalt hat im Beispiel die Schenkungsteuer vollständig auf null reduziert.
Hinweis: Bitte verwenden Sie für Ihre konkrete Berechnung stets die aktuell gültige BMF-Tabelle nach § 14 BewG, da die Vervielfältiger regelmäßig aktualisiert werden.
Dies ist die klassische Konstellation. Eltern übertragen das selbst genutzte Haus an ein Kind, behalten sich aber das Wohnrecht oder den Nießbrauch vor. Beim Wohnrecht (§ 1093 BGB) ist zu beachten, dass es sich nicht um einen Nießbrauch handelt – das Wohnrecht berechtigt nur zur persönlichen Nutzung, nicht zur Vermietung. Der Wert einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Wohnrecht) wird ebenfalls nach § 14 BewG kapitalisiert.
Wer eine vermietete Immobilie überträgt, aber weiterhin Mieteinnahmen erzielen möchte, benötigt einen echten Nießbrauch (§ 1030 BGB). Das Wohnrecht allein würde nicht ausreichen. Der Nießbrauch berechtigt zur vollständigen wirtschaftlichen Nutzung der Immobilie.
Der Nießbrauch muss nicht auf Lebenszeit bestellt werden. Er kann auch auf eine bestimmte Dauer befristet werden. In diesem Fall richtet sich die Bewertung nach § 13 BewG; maßgeblich sind die dort vorgesehenen Vervielfältiger. Der dabei zugrunde liegende Bewertungszins ist der in § 14 BewG typisierte Zins von 5,5 Prozent — nicht der gesetzliche Zinssatz im Sinne von § 246 BGB.
Soll eine Immobilie an mehrere Kinder oder Enkel übertragen werden, muss der Nießbrauchswert anteilig aufgeteilt werden. Dies erfordert eine sorgfältige Dokumentation und ggf. notarielle Gestaltung der Eigentumsquoten.
Verkehrswert professionell ermitteln lassen: Die Grundlage jeder Berechnung ist ein realistischer Steuerwert. Lassen Sie die Immobilie bewerten, um spätere Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Aktuelle BMF-Tabelle verwenden: Die Vervielfältigertabelle nach § 14 BewG wird regelmäßig aktualisiert. Verwenden Sie stets die aktuell gültige Version, um Fehler bei der Berechnung zu vermeiden.
Nießbrauch grundbuchlich absichern: Der Erwerb des Grundstücksnießbrauchs erfordert Einigung und Eintragung (§ 873 BGB). Für den Grundbuchvollzug sind öffentlich beglaubigte oder beurkundete Erklärungen nach § 29 GBO erforderlich; in der Praxis erfolgt dies notariell. Erst durch die Eintragung ins Grundbuch ist das Recht gegenüber Dritten wirksam.
Unterhalts- und Kostentragung regeln: Im Nießbrauchsvertrag sollte klar geregelt werden, wer die laufenden Kosten (Nebenkosten, Reparaturen, Versicherungen) trägt. Dies hat auch steuerliche Bedeutung.
Kombination mit anderen Gestaltungsmitteln prüfen: Der Nießbrauchsvorbehalt kann mit anderen Instrumenten kombiniert werden, etwa mit Rückforderungsrechten, Weiterschenkungsverboten oder Pflichtteilsanrechnungsregelungen.
Die Bewertung von Immobilien für Zwecke der Schenkungs- und Erbschaftsteuer ist in den vergangenen Jahren erheblich verschärft worden. Insbesondere die Anpassung der Grundbesitzwerte an den tatsächlichen Verkehrswert hat dazu geführt, dass der schenkungsteuerpflichtige Erwerb in vielen Fällen gestiegen ist. Der Nießbrauchsvorbehalt gewinnt dadurch als Gestaltungsmittel weiter an Bedeutung.
Gleichzeitig hat die Finanzverwaltung die Prüfung von Nießbrauchsgestaltungen intensiviert. Es empfiehlt sich daher, den Nießbrauch auch tatsächlich zu leben – das heißt, die Mieteinnahmen müssen tatsächlich beim Nießbrauchsberechtigten anfallen, und die Nutzungsüberlassung muss klar dokumentiert sein.
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