Wer sein Testament aufsetzt, fragt sich häufig, ob sich ein bestehender Mietvertrag genauso vererben lässt wie andere Vermögenswerte. Die Antwort überrascht viele: Anders als beim übrigen Nachlass entscheidet nicht allein das Testament, wer die Wohnung nach dem Tod des Mieters behält.
Die Inhalte dieses Beitrags sind nach bestem Wissen erstellt, ersetzen jedoch keine individuelle rechtliche Beratung. Die folgenden Informationen geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine rechtliche Prüfung im Einzelfall. Für eine Bewertung Ihrer individuellen Situation wenden Sie sich bitte direkt an unsere Kanzlei.
Wer sein Testament aufsetzt, fragt sich häufig, ob sich ein bestehender Mietvertrag genauso vererben lässt wie andere Vermögenswerte. Die Antwort überrascht viele: Anders als beim übrigen Nachlass entscheidet nicht allein das Testament, wer die Wohnung nach dem Tod des Mieters behält. Als Kanzlei für Erbrecht in Freiburg begegnen wir dieser Frage regelmäßig, wenn Mandantinnen und Mandanten ihre Nachlassplanung ordnen möchten.
Grundsätzlich gilt im deutschen Erbrecht die Gesamtrechtsnachfolge nach § 1922 BGB. Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen des Erblassers als Einheit auf den oder die Erben über. Für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt diese Regel jedoch nicht uneingeschränkt. Das Gesetz sieht in §§ 563 bis 564 BGB eine eigenständige Nachfolge vor, die dem Mieterschutz dient und dem Erbrecht vorgeht. Ein Testament kann zwar bestimmen, wer Erbe des übrigen Vermögens wird, es kann aber nicht festlegen, wer stattdessen automatisch Mieter der Wohnung wird. Diese Frage regelt das Gesetz unabhängig vom Willen des Erblassers.
War der Verstorbene nicht alleiniger Mieter, sondern bestand der Mietvertrag gemeinsam mit weiteren Mietern, gilt § 563a BGB. In diesem Fall wird das Mietverhältnis grundsätzlich mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Diese können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Im Übrigen gewährt § 563 BGB das Recht zum Eintritt in das Mietverhältnis.
§ 563 BGB regelt, wer nach dem Tod des Mieters in ein Wohnraummietverhältnis eintreten kann. Vorrangig tritt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner ein, wenn er mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Tritt kein Ehegatte oder Lebenspartner ein, kommen die Kinder des Mieters, andere Familienangehörige sowie sonstige Personen in Betracht, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben.
Wichtig ist: Der Eintritt richtet sich nicht nach dem Testament, sondern nach den gesetzlichen Voraussetzungen. Leben mehrere eintrittsberechtigte Personen im Haushalt, kann es auch zu einem gemeinsamen Eintritt mehrerer Personen kommen.
Existiert keine Person, die nach § 563 BGB eintrittsberechtigt ist, greift § 564 BGB. In diesem Fall wird der Mietvertrag mit dem oder den Erben fortgesetzt, so wie es sich aus dem Testament oder der gesetzlichen Erbfolge ergibt. Erst an dieser Stelle wirkt sich das Testament also unmittelbar auf den Mietvertrag aus. Gibt es mehrere Erben, bilden diese eine Erbengemeinschaft, die gemeinsam in die Stellung des verstorbenen Mieters einrückt. Sowohl der Erbe als auch der Vermieter können das Mietverhältnis in diesem Fall innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und vom Fehlen eintrittsberechtigter Personen Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Nein. Das Eintrittsrecht nach § 563 BGB ist als so genannte Sonderrechtsnachfolge ausgestaltet und wirkt unabhängig vom Erbrecht. § 563 Abs. 5 BGB bestimmt zudem, dass eine Vereinbarung zum Nachteil der eintrittsberechtigten Person unwirksam ist. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass Ehegatten, Kinder oder andere Haushaltsangehörige durch eine Verfügung von Todes wegen aus ihrer Wohnung verdrängt werden können. Wer also plant, im Testament eine bestimmte Person als künftigen Mieter der eigenen Wohnung einzusetzen, sollte wissen, dass diese Anordnung ins Leere läuft, solange eine nach § 563 BGB vorrangige Person existiert und eintreten möchte.
Einfluss ist dort möglich, wo das Gesetz Spielraum lässt. Gibt es mehrere Erben und tritt niemand nach § 563 BGB ein, kann der Erblasser im Testament eine Teilungsanordnung nach § 2048 BGB treffen oder ein Vorausvermächtnis nach § 2150 BGB anordnen, um zu bestimmen, dass ein bestimmter Erbe den Mietvertrag im Innenverhältnis übernehmen soll. Damit ein einzelner Erbe tatsächlich allein Vertragspartner des Vermieters wird, braucht es zusätzlich eine dreiseitige Vereinbarung zwischen dem Vermieter, dem übernehmenden Erben und der Erbengemeinschaft. Die testamentarische Anordnung allein bindet also nur die Erben untereinander, nicht den Vermieter.
Wer nach § 563 BGB eintritt, kann dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklären, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Der Vermieter selbst kann innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Eingetretenen vorliegt. Bei der Fortsetzung mit dem Erben nach § 564 BGB gilt ebenfalls eine Monatsfrist für die außerordentliche Kündigung, sowohl für den Erben als auch für den Vermieter. Wer diese Fristen versäumt, bleibt regelmäßig an das Mietverhältnis gebunden.
Personen, die nach § 563 BGB in den Mietvertrag eintreten, haften nach § 563b BGB neben dem Erben als Gesamtschuldner für Mietschulden, die bis zum Tod des Mieters entstanden sind. Im Innenverhältnis zwischen ihnen und dem Erben haftet grundsätzlich der Erbe allein, soweit nichts anderes bestimmt ist. Für Verbindlichkeiten, die erst nach dem Erbfall entstehen, etwa laufende Miete, haftet dagegen, wer das Mietverhältnis tatsächlich fortsetzt. Diese Haftungsfragen sind bei größeren Mietschulden oder bei einer überschuldeten Erbschaft ein wichtiger Punkt, den Erben frühzeitig prüfen sollten.
Nach einem Todesfall lohnt sich ein strukturiertes Vorgehen. Erben sollten zunächst klären, ob eine nach § 563 BGB vorrangige Person existiert und ob diese in der Wohnung bleiben möchte. Vermieter sollten prüfen, wer ihnen als neuer Vertragspartner gegenübersteht und ob ein außerordentliches Kündigungsrecht besteht. In beiden Fällen ist es sinnvoll, die einmonatigen Erklärungsfristen im Blick zu behalten, da sie nicht verlängert werden können. Bei einer Erbengemeinschaft empfiehlt sich zudem eine schriftliche Regelung, wer die Wohnung im Innenverhältnis übernimmt, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Ein Mietvertrag folgt beim Tod des Mieters also eigenen Regeln, die sich nicht ohne Weiteres durch ein Testament steuern lassen. Wer seine Nachlassplanung rechtssicher gestalten möchte und dabei auch Mietverhältnisse berücksichtigen will, sollte die Zusammenhänge zwischen Erbrecht und Mietrecht frühzeitig klären. Wir beraten Sie gern zu Ihrer individuellen Situation und zu den Gestaltungsmöglichkeiten in Ihrem Testament.
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